Wat kan je doen bij huurachterstal?

De grootste angst voor verhuurders is het ogenblik waarop je huurder niet meer, of niet meer volledig zijn huurgeld betaalt. Voor je in paniek slaat, is het goed even kort volgende stappen door te nemen bij huurachterstal. Het is belangrijk dat je de aangewezen tips volgt, zodat je geen fouten maakt als er ooit een procedure gestart dient te worden.

Het eerste advies is communicatie!  Stuur een mailtje, bel even, een brief is pas later aangewezen.

• Wat is de reden waarom de huurder niet betaald heeft?
• Is hij het vergeten?
• Is zijn privé situatie veranderd?
• Scheiding?
• Ziekte?
• Werkloos?

Vaak is het niet met kwaad opzet dat een huurder niet betaalt. Huurachterstal is een onderwerp dat je niet graag bespreekt met je huurbaas. Hoeveel begrip je als eigenaar ook hebt voor je huurder, ook jij hebt investeringen gedaan en hebt recht op een correct rendement. Dus kan je best proberen zo snel als mogelijk tot een oplossing te komen.

• Een week te laat betaald? Stuur de huurder een mailtje, waarin je vriendelijk verwijst naar zijn openstaand saldo.
• Na 3 weken nog steeds niet aangezuiverd? Je kan best een brief opsturen, met daarin ook weer een vriendelijk verzoek om de achterstal na te kijken.
• 2 maanden achterstal? Tijd voor een aangetekende ingebrekestelling met ontvangstmelding die je moet versturen naar elke ondertekenaar van het huurcontract.
• Als er nog geen verklaring is gekomen voor de achterstal kan u best nu al naar de vrederechter van de plaats waar de woning gelegen is stappen. Deze verzoeningspoging is gratis en een tussenkomst van een advocaat is op dit punt nog niet nodig.
• Zodra uw huurder zijn huur drie maanden niet heeft betaald, hebt u 20 kalenderdagen om bij de vrederechter een vordering in te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstal en tot uithuiszetting. Die kan op drie verschillende manieren worden ingeleid (bijstand door een advocaat is hier aangeraden):
  – vrijwillige verschijning voor de vrederecht
  – neerleggen van een verzoekschrift
  – een dagvaarding via de gerechtsdeurwaarder
  (hiervoor is al een voorschot van €150 of €250 verschuldigd)

• De datum van het schrijven.
• De letterlijke vermelding dat het om een aangetekende ingebrekestelling van achterstallige huurgelden gaat.
• Het bedrag van de achterstal.
• Een verwijzing naar de verplichtingen van de huurder, en de vermelding dat deze schriftelijk zijn vastgelegd in het huurcontract dat jullie destijds samen hebben ondertekend.
• De vermelding dat je de huurder reeds op verschillende manieren gecontacteerd hebt met eventueel de vermelding van de datum van deze contacten (per mail/ telefoon/ of per brief)
• Een termijn waarin de huurder nog de tijd heeft om het verschuldigde bedrag aan te zuiveren.
• Vermeld dat je een procedure zult opstarten als hij niet reageert en niet betaalt binnen de opgelegde termijn

Ga eens even na bij jezelf hoe je de huurgelden opvolgt? Wanneer merk je op dat er achterstal is?  Communiceer je hierover met je huurder? Hoe doe je dit? Wanneer doe je dit? Per mail? Per Post? Ontvangt hij deze brieven/mails wel?

De eerste stap hierin is goede afspraken maken. Hou er bij het opstellen van het huurcontract al rekening bij om af te spreken voor welke datum de huurgelden op de rekening moeten staan. En noteer dit in het huurcontract. Vaak zien we dat dit voor het 1^ste van de maand is, of voor de 15^de van de maand. Vraag om een permanente opdracht aan te maken, zo is de huurder ook gerust dat hij altijd op tijd betaald.

Stap 2: Volg de stortingen snel op. We zitten in het digitale tijdperk, maak het jezelf makkelijker om snel en correct de stortingen van je huurders op te volgen. Met een goede software duurt het maar 5 minuten om te controleren of iedereen betaald heeft. En nog eens 5 minuten om iedereen een overzichtelijke en correcte rappelbrief te sturen. Een kleine investering die vaak nog het snelste terugverdiend is dus!

Stap 3: Controleer of hij gevolg geeft aan je aanmaningsbrief. Is er betaald, of blijft de achterstand oplopen? Is de mail of brief toegekomen? Neem contact op! Aangeraden is om na een maand telefonisch contact op te nemen, om te informeren wat de reden is dat hij nog niet betaald heeft.

Stap 4: Zoek samen naar een oplossing. Streng zijn is aangeraden, maar kwaad worden helpt zelden.
Het is wel aangewezen, als jullie tot een oplossing komen, om deze ook schriftelijk vast te leggen.

Stap 5: Handel snel! Laat de huurachterstand niet te hoog oplopen. Bij 2 maanden achterstal is het tijd voor een procedure te starten.

• Aansluiten bij het Huurgarantiefonds. Het Vlaams huurgarantiefonds is op 1 januari 2014 in werking getreden en heeft als doel verhuurders te beschermen tegen inkomensverlies als gevolg van niet betaling van huurgelden. Merk op dat dit fonds ook in het belang bestaat van de huurders die door plotse tegenslagen dreigen uitgezet te worden.
• • enkel voor private verhuurders
  • woning moet in Vlaanderen liggen
  • het moet gaan om woningverhuur
  • het huurcontract moet geregistreerd zijn
  • de aansluiting bij het fond moet gebeuren binnen de 2 maanden na ondertekening van het contract
  • kostprijs aansluiting = 82€ per huurcontract
  • huurder moet minimaal 3 maanden huurachterstal hebben
  • u moet al een procedure bij de vrederechter opgestart zijn.
  • vrederechter moet een afbetalingsplan opgelegd hebben aan de huurder.
  • tussenkomst is maximaal 2 776 euro (of 3 maanden huur)
• Een huurinkomsten verzekering afsluiten op de commerciële markt.
  vergelijk voldoende, vanaf wanneer je verzekerd bent, welke voorwaarden ze stellen en in hoeveel ze zullen tussenkomen bij mogelijke huurachterstal.
• Een rechtsbijstandsverzekering afsluiten is zeker ook aangeraden, kijk hierbij zeker na of ze tussenkomen bij huurgeschillen.
• De goedkoopste oplossing is investeren in een goede software waarbij je snel kan opvolgen of er huurachterstal is, en waarbij je de nodige brieven standaard kan verzenden en opvolgen. Voorkomen is altijd beter dan genezen.