Verhuring van mede-eigendom, waar moet je extra op letten?

Je kan eigenaar zijn van verschillende types van vastgoed. Huizen, garages, studentenkamers, handelsruimtes, … Het vaakst wordt er toch geïnvesteerd in appartementen als men de bedoeling heeft rendement uit verhuring te verkrijgen.  Zo’n appartement situeert zich meestal in een gebouw met verschillende kavels van andere eigenaars. In dat geval spreken we over mede-eigendom.

De eerste stap is het pand op de markt aan te prijzen. Vooraleer je een papier ophangt met “TE HUUR” moet je nagaan in de statuten van het gebouw of je dit mag ophangen en waar. Controleer even of er voorgeschreven is hoe groot dit papier mag zijn.  Soms is de grootte bijvoorbeeld beperkt tot een A4-formaat. Het is mogelijk dat je dit enkel mag ophangen aan het raam, maar niet op de gevel, aan het balkon of op de gemeenschappelijke inkomdeur.

Wat moet je op zo’n affiche verplicht vermelden?  Net zoals bij alle verhuur, is dat de huurprijs. Maar bij appartementen komen daar vaak ook nog maandelijkse gemeenschappelijke lasten bovenop. Deze moet je dus bij verhuur van mede-eigendom zeker ook vermelden op de affiche of in een advertentie.

• De huurprijs
• De gemeenschappelijke lasten
• De Energiescore van het energieprestatiecertificaat (EPC), uitgedrukt in kWh/m²
• Het Adres van de woning mét huisnummer/busnummer
  of de Unieke Code van het EPC, het lange nummer met 26 cijfers vermeld op het attest
• Bij een nieuwbouwwoning moet in de advertentie ook nog het E-peil van de woning vermeld worden.

Er zijn maar enkele situaties waarbij er een uitzondering gemaakt wordt op de verplichting : meer info

Zodra je een huurder gevonden hebt, ben je verplicht om dit de syndicus te laten weten en de contactgegevens door te geven.

Best controleer je ook even de aansprakelijkheid van uw huurder ten opzichte van de VME (Vereniging Mede-eigenaars). Kijk na of er afstand van verhaal zit t.o.v. de huurder in de brandpolis van het gebouw. Dit is slechts zeer zelden het geval.

Als de optie “afstand van verhaal” opgenomen is in het huurcontract, wil dit zeggen dat de huurder niet opdraait voor de schade aan het gebouw die hij veroorzaakt. Indien dit niet van toepassing is, dient de huurder een huurdersaansprakelijkheidspolis af te sluiten voor de schade die hij veroorzaakt. Voor de brandpolis die op naam staat van de VME is hij immers een derde en dan kan die verzekering zich tegen de huurder keren.

Waar moet je extra op letten als je een huurcontract opstelt voor een appartement met mede-eigendom? Als mede-eigenaar ben je verplicht zo veel mogelijk informatie te bezorgen aan de huurder. Zo is deze goed op de hoogte van de gemaakte afspraken tussen de bewoners van het appartementsgebouw. Daarom kan je best onderstaande items extra toevoegen of vermelden in je huurcontract.

• De statuten
  Deze zijn overgeschreven op het hypotheekkantoor. Hierdoor gelden deze automatisch ook voor derden, zoals hier de huurder. Als een huurder een huurcontract tekent wordt hij verondersteld op de hoogte te zijn van deze statuten. Wij adviseren deze nog eens extra te bezorgen aan de huurder. Je hebt er zelf alle belang aan dat de huurder weet wat er van hem verwacht wordt.
• Het reglement van interne orde
  De wet voorziet dat je de huurder moet inlichten over het bestaan van deze afspraken en het register van de beslissingen van de AV (algemene vergadering).
  Je kan als verhuurder eventueel een kopie van deze documenten toevoegen aan het huurcontract. Ook laten noteren dat de huurder kennis nam van deze afspraken en ze zal naleven is handig.
• Beslissingen van de algemene vergadering die genomen zijn voordat de huurder getekend heeft moet je verplicht bezorgen aan de huurder.
  Dit geldt vooral als er beslissingen in staan die van belang zullen zijn voor de huurder tijdens zijn huurtermijn.

Als eigenaar zal je jaarlijks een uitnodiging krijgen om de algemene vergadering bij te wonen. Hier worden heel wat praktische zaken over de gemeenschappelijke delen besproken en eventueel beslist. Denk aan het repareren van een deur, verven van de gangen, … en alle andere belangrijke algemene afspraken. Alles dat betrekking heeft tot de inwoners en het gebouw wordt in een verslag gegoten. Binnen de 30 dagen na de vergadering wordt dit bezorgd aan de eigenaars.

Vroeger was het de taak van de syndicus om dit verslag te bezorgen aan alle bewoners van het gebouw, toen bezorgde hij dit aan uw huurder. Maar dit is veranderd sinds de inwerkingtreding van de hervormde wet op gedwongen mede-eigendom, op 01 januari 2019. De verhuurder is nu belast om binnen de 30 dagen nadat hijzelf het verslag ontvangen heeft, dit per aangetekend schrijven te versturen naar zijn huurder.

Let op, sinds januari 2019 ben jij als verhuurder verantwoordelijk om de notulen van de AV binnen de 30 dagen na ontvangst te bezorgen aan de huurder.  Dit is dus geen verantwoordelijkheid meer voor de syndicus, zoals het vroeger was. De wet schrijft voor dat dit per aangetekend schrijven gebeurt.

Dit is dus nog maar eens een extra verplichting die erbij komt als eigenaar/verhuurder. Als pionier in de automatisatie van verhuuropvolging adviseren wij om deze notulen ook steeds per mail nog eens te versturen naar je huurders. De software Index@work is hier alvast op voorzien om via de mailingtool met enkele klikken,  alle huurders in een gebouw een mailing te versturen, én bij te houden wanneer ze deze mail van je ontvangen hebben.

Best kan je deze verslagen ook als bijlage opslaan bij het kavel, zo heb je ineens een centrale databank met de alle verslagen. Dit is ideaal voor het moment waarop je een nieuwe huurder de laatste verslagen moet bezorgen bij ondertekening van zijn huurcontract.

Wettelijk heb je nog steeds het recht als mede-eigenaar of als huurder om een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten. Alleen was deze termijn vroeger 3 maanden, en moet dit nu binnen de 2 maanden nadat de huurder de verslagen ontvangen heeft. Let wel op, dit kan maximum 4 maanden zijn nadat de algemene vergadering heeft plaatsgevonden.

Vergat je als verhuurder een beslissingen te vermelden aan je huurder die wel voor hem van belang was, zoals bijvoorbeeld het feit dat de lift niet mag gebruikt worden voor een verhuis? Dan riskeer je zelf, als eigenaar, te moeten opdraaien voor de sancties die eruit volgen.

Ten slotte moet je de syndicus op de hoogte brengen zodra een huurder vertrekt.