Waar moet je huurwoning aan voldoen voor 01/01/2020

Verhuur je een pand dat sinds 2006 aangesloten is op het elektriciteitsnet?
Dan kan je maar beter even controleren of je pand voldoet aan de nieuwe energievereisten. 

5 jaar hebben we de tijd gekregen, in 2015 werd het startschot gegeven door de nieuwe wet voor isolatienormen goed te keuren. Op 1 januari 2020 gaat men er dan ook vanuit dat alle verhuurpanden aangepast zijn. 

Dat wil zeggen dat iedereen die in 2020 iets verhuurt in orde moet zijn voor dakisolatie en dubbele beglazing, of moet kunnen aantonen dat zijn EPC score lager is dan: 

• 600 kWh/m² voor een open bebouwing
• 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing
• 500 kWh/m² voor een gesloten bebouwing
• 400 kWh/m² voor een appartement.

Het is de huurder zelf die Wonen-Vlaanderen kan inschakelen om een controle uit te voeren. Maar ook het OCMW kan hierom vragen of zelfs de burgemeester, kortom iedereen die er belang bij kan hebben. Er zal dan een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opgestart worden.

Welke items hebben de meeste invloed op de strafpunten? 

• Dakisolatie of zoldervloerisolatie
  onvoldoende of ontbrekende isolatie levert al snel 9 tot 15 strafpunten op.
  In een appartementsgebouw krijgen alle appartementen evenveel strafpunten bij het ontbreken van dakisolatie, niet enkel de appartementen die onder het dak gelegen zijn.
  
• Ramen
  Dubbele beglazing in de leefruimtes is verplicht, is er nog 1 raam met enkel glas dan krijg je hiervoor 3 stafpunten, vanaf 2 ramen zijn dat al 9 strafpunten.
• Rookmelders
  Het is verplicht om een rookdetectors te hebben op ieder verdiep waarin geleefd wordt.
  Aangeraden is het om rookmelders te plaatsen in elke ruimte die je moet doorkruisen om van de slaapkamer naar buiten te geraken. De rookmelder moet CE gemarkeerd zijn, voldoen aan de norm NBN EN 14604, reageren met een scherp geluidssignaal en van het optische type zijn. Het ontbreken van een rookmelder is op zich al voldoende voor een afkeuring.
• Verwarmingsketel
  Hierover is nog geen verplichting maar deze telt wel als een belangrijke factor mee.

Als er uit het inspectieverslag blijkt dat de woning 15 strafpunten of meer heeft dan zal de burgemeester moeten beslissen of de woning onbewoonbaar verklaard zal worden.
De woning zal dan op de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen komen te staan, tot er met facturen kan aangetoond worden dat werken uitgevoerd zijn naar behoren.

Indien de verhuurder de nodige werken niet binnen het jaar na de beslissing uitvoert, dan zal hij hiervoor een heffing moeten betalen. Let op, in bepaalde gevallen kan de eigenaar genieten van een opschorting of vrijstelling voor deze heffing. De verhuurder kan een opschorting aanvragen indien grondige herstellingswerken nodig zijn en hij voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning kan voorleggen.

Maar het ergste gevolg is de voorkoop die geldt op iedere geïnventariseerde woning waarbij het verhuren van een ongeschikte woning strafbaar is.

Dat is niet automatisch het gevolg, dat kan wel, maar het is de vrederechter die hierover een beslissing kan uitspreken.

Deze kan zelfs ook beslissen dat het huurcontract nietig bevonden wordt en dat reeds betaalde huurgelden ook teruggestort moeten worden.

Voorkomen is dus echt wel de beste oplossing. 

Zorg dat je altijd kan aantonen dat de huurwoning in goede staat was bij de aanvang van het huurcontract. De meest aangewezen manier is door de plaatsbeschrijving. Neem hier niet enkel de algemene waarnemingen in op, maar een goede expert zal ook duidelijk omschrijven hoe de technische installaties zijn, welke isolatie er is, wat voor soort ramen er zijn.

Wat vaak vergeten wordt is een addendum (bijlage) toe te voegen aan de bestaande plaatsbeschrijving als er in de looptijd van huurcontract aanpassingen gebeurd zijn door de verhuurder.

Anders mag men ervan uitgaan dat de huurwoning in dezelfde staat moet zijn als bij aanvang van het huurcontract. Of nog erger, als er geen geldige plaatsbeschrijving opgemaakt werd dan kan je helemaal niets aantonen. 

• Controleer het EPC, is het nog geldig? Volstaat deze waarde?
  Indien niet: doe je best de nodige aanpassingen in de woning, vraag je een nieuw EPC aan, laat dit EPC als addendum toevoegen aan het geregistreerde huurcontract.
• Maak telkens een grondige plaatsbeschrijving op, best door een onafhankelijke professionele expert, zorg dat deze gedateerd is en ondertekend door huurder en verhuurder en laat deze dan ook registreren. Het is een relatief kleine kost voor al het leed dat je ermee kan vermijden. 
• Zorg ervoor dat je een overzicht hebt van de staat waarin je panden zich bevinden.
  Investeer in automatisatie voor renovaties te plannen, op te volgen en de facturen of de garantiebewijzen op te slaan.

Met deze tips kom je nooit voor verrassingen te staan en staat je huurder niet in de kou.

Alvast warme feestdagen toegewenst van het Zion-team!